L’amministratore pro-tempore è la personalità giuridica nell'avere il diritto all'esercizio della capacita giuridica.

Non esiste un albo degli amministratori di condominio, ma solo libere associazioni sindacali di categoria.

Se il regolamento condominiale non dice altrimenti, amministratore può essere chiunque venga votato dalla maggioranza dei condomini, anche se proprietario dello stabile condominiale; non deve cioè  necessariamente  essere un professionista esterno, né è previsto un titolo di studio o altro requisito, ad esempio l'iscrizione ad un Albo Professionale. Secondo le modifiche apportate dalla Legge n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, tra le altre normative nuove, l'amministratore deve essere qualificato, con titolo di studio di diploma di scuola superiore e deve possedere i requisiti per poter emettere documentazione fiscale del suo onorario.

La legge quindi non prevede sanzioni per i condomini che non provvedano alla nomina di un amministratore, ma un solo condomino può rivolgersi al Tribunale ed ottenere la nomina giudiziaria di un amministratore. Dunque l'amministratore può essere nominato:

dall'assemblea dei condomini, con la dovuta maggioranza;

in difetto, ove i condomini non provvedano, o non si raggiunga una maggioranza su nessun candidato, dal Tribunale, in sede di volontaria giurisdizione

Tale figura è prevista dal Codice Civile all'art. 1129 (LEGGE 11 dicembre 2012, n. 220  Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici. (12G0241) (GU n.293 del 17-12-2012)  Vigente al: 18-6-2013)

            1. L'articolo 1129 del codice civile e' sostituito dal seguente:

            «Art. 1129. - (Nomina, revoca ed obblighi  dell'amministratore).

Quando i condomini sono piu' di otto, se l'assemblea non vi provvede,la nomina di un amministratore e' fatta dall'autorita' giudiziaria su ricorso di uno o piu' condomini o dell'amministratore dimissionario.

            Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati  anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di societa', anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6)  e  7)  dell'articolo 1130, nonche' i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, puo' prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

            L'assemblea puo' subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilita' civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.

            L'amministratore e' tenuto altresi' ad adeguare i massimali della

polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilita' civile professionale generale per l'intera attivita' da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

            Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, e' affissa l'indicazione delle generalita', del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.

            In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, e' affissa l'indicazione delle generalita' e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

            L'amministratore e' obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonche' quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, puo' chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a propria spese, della rendicontazione periodica.

            Alla cessazione dell'incarico l'amministratore e' tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attivita' urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

            Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore e' tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile e' compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.

            L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

            La revoca dell'amministratore puo' essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure

con le modalita' previste dal regolamento di condominio. Puo' altresi' essere disposta dall'autorita' giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarita'. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarita' fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino puo' rivolgersi all'autorita' giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta puo' rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

            Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarita':

                        1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

                        2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonche' di deliberazioni dell'assemblea;

                        3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;

                        4) la gestione secondo modalita' che possono generare possibilita' di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

                        5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalita' eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

                        6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;

                        7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

                        8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

            In caso di revoca da parte dell'autorita' giudiziaria, l'assemblea non puo' nominare nuovamente l'amministratore revocato.

            L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullita' della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attivita' svolta.

            Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.

            Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonche'  a  quelli realizzati da enti pubblici non economici o societa' private senza scopo di lucro con finalita' sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica».

            1. Dopo l'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie sono inseriti i seguenti:

            «Art. 71-bis. - Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

                        a) che hanno il godimento dei diritti civili;

                        b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

                        c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

                        d) che non sono interdetti o inabilitati;

                        e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;

                        f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

                        g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attivita' di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

            I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

            Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche societa' di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la societa' presta i servizi.

            La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino puo' convocare senza formalita' l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

            A quanti hanno svolto attivita' di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente  disposizione, e' consentito lo svolgimento dell'attivita' di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta  salvo l'obbligo di formazione periodica.

Per quanto non espressamente descritto si rimanda alle modifiche alla disciplina del condominio GU n 293 del 17 12 2012 vigente al 18 6 2013 e al Codice civile.