Certificazione energetica APE - ex ace
VISTE LE NUOVE NORMATIVE
In questi ultimi mesi abbiamo assistito a numerose modifiche sulla legislazione in materia energetica,cosi tante da lasciarci alquanto perplessi … Infatti dal 24 dicembre 2013 è in vigore il cosiddetto decreto Destinazione Italia, il quale apporta modifiche al precedente decreto,aumentando le lauree e i diplomi con cui si possono rilasciare gli attestati di prestazione energetica e rendendo validi i contratti di compravendita e affitto senza APE, ma applicando tuttavia una sanzione divisa a mezzo tra le parti (dai 3000 a 18000 € per i contratti di compravendita e da 1000 euro a 4000 euro per i contratti di affitto)a chi non allega entro 45 giorni l’attestato di prestazione energetica. Il pagamento dell’eventuale sanzione non revoca l’obbligo di presentare l’APE. Per quanto concerne il trasferimento di immobili a titolo gratuito, non esiste alcun obbligo di allegare il certificato.
Tuttavia, a confondere ancora di più, solo pochi giorni dopo, ci hanno pensato il Milleproroghe il 31 dicembre 2013 e la Legge di stabilità l ‘1 gennaio 2014 facendo erroneamente riferimento al comma eliminato dal decreto Destinazione Italia pochi giorni prima. In particolar modo si fa riferimento alla legge di Stabilità (legge 147/2013). Quest’ultima aveva confermato la nullità degli atti di compravendita e di locazione come pena per la mancata allegazione dell'attestato di prestazione energetica, ma ne aveva posticipato l'entrata in vigore. Con la legge di Stabilità difatti, la sanzione della nullità è stata "congelata" fino all'entrata in vigore del decreto di adeguamento delle linee guida per la certificazione energetica degli edifici, da emanare con decreto interministeriale.
Nel frattempo, però, 3 giorni prima della pubblicazione in Gazzetta ufficiale della legge di Stabilità era entrato in vigore il decreto " Destinazione Italia" , che aveva sostituito la pena della nullità degli atti con una sanzione amministrativa. In definitiva, la pena della nullità prima è stata sostituita da una sanzione amministrativa, poi ripristinata posticipandone la decorrenza a "data da destinarsi" grazie alla legge di Stabilità. Di fronte all'accavallarsi di provvedimenti contrastanti, è stata presentata una interrogazione parlamentare a risposta immediata con la quale si fa notare che la suddetta legge di stabilità è intervenuta su un comma non più in vigore (poiché sostituito dal decreto Destinazione Italia);del Milleproroghe non se ne discute.
Il punto della norma
Viene confermata la trasformazione da nullità degli atti in sanzione amministrativa,salata sanzione che scatta se ai contratti di compravendita, agli atti di trasferimento a titolo oneroso e ai nuovi contratti di locazione non viene aggiunta la clausola con la quale l’acquirente o l’affittuario dichiarino di aver ricevuto tutte le informazioni sulla prestazione energetica dell’edificio( compreso l’APE) :La sanzione pecuniaria riguarda anche la mancata allegazione dell’ APE , quando questa è prevista. L’omessa dichiarazione o la mancanza dell’Ape pesano alle parti da 3000 a 18000 euro.
Per le violazioni commesse antecedentemente all’entrata in vigore del decreto Destinazione Italia,vi è l’effetto retroattivo,cioè la nullità dei contratti può essere sostituita dalla pena pecuniaria, purchè la nullità non sia stata già dichiarata con sentenza. Resta fermo che il pagamento della sanzione non evita l’allegazione dell’APE .
Altra differenza sostanziale è che prima dei cambiamenti apportati al decreto era, diciamo, “compito del notaio” durante la stipula dei contratti di vendita, fungere da “controllore”,dal momento che lui stesso non avrebbe mai prodotto un atto nullo, obbligando di fatto l’ allegazione dell’APE, mentre adesso questo controllo passa alla Guardia di Finanza e all’ Agenzia delle Entrate, i quali sono gli organi preposti a verificare ed, eventualmente, sanzionare tutti gli atti e i contratti che transitano presso i loro uffici.
Anche il Consiglio Nazionale del Notariato pubblica dei chiarimenti in merito, affermando che in caso di compravendita, di trasferimento oneroso di immobili e per nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione, vi è l'obbligo di consegna dell'attestato energetico e l'obbligo di informativa. L'attestato va poi allegato agli atti in caso di compravendita e di trasferimento oneroso di immobili, e di contratti di nuova locazione. Restano esclusi dall'obbligo di allegazione sia i nuovi contratti di locazione di singole unità immobiliari che quelli non soggetti a registrazione. Rientrano in quest'ultima categoria - chiariscono dal Notariato - «solo i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell'anno».
Secondo il Notariato, infatti, la consegna dell'Ape è obbligatoria anche per i contratti di locazione di singole unità immobiliari soggetti a registrazione. Anche se questi contratti sono esclusi dall'obbligo di allegazione, vi è infatti l'obbligo di inserire una clausola in cui l'inquilino dichiara di aver ricevuto la documentazione riguardante la prestazione energetica dell'edificio, compreso l'Ape. E' questo l'obbligo di informativa, che riguarda anche gli atti di compravendita, di trasferimento di immobili a titolo oneroso e i contratti di locazione di edifici. Queste informazioni, secondo il Consiglio del notariato, non devono essere generiche, ma desumibili direttamente dall'Ape.
PER QUANTO SOTTO DESCRITTO E' PER LASCIARE UNA CRONOSTORIA SULLA SITUAZIONE PRECEDENTE ALL'ENTRATA IN VIGORE DELLE SOPRACITATE LEGGI
Scattata da lunedì 5 agosto 2013 la norma sull’ecobonus con la pubblicazione in gazzetta ufficiale delle regole. Un emendamento approvato da governo e commissione finanze, rende nullo qualsiasi contratto d'affitto o di vendita in cui non sia presente l'attestato di prestazione energetica.
L’ace (attestato di certificazione energetica) degli edifici viene sostituita dall’ape (attestato di prestazione energetica) istituito dal decreto legge 63/2013 e pubblicato in gazzetta ufficiale il 6 giugno. L'ape (attestato di prestazione energetica) è obbligatorio per gli edifici di nuova costruzione, per quelli ristrutturati in modo sostanziale e per tutti gli immobili in vendita o in affitto, in attesa dei regolamenti attuativi, il calcolo rimane lo stesso.
L'Italia recepisce in questo modo pienamente la direttiva europea 2010/31/eu, visto che con la precedente legge si era prodotto un quadro normativo parziale, oggetto già di multa da parte delle autorità europee. Attualmente si va infatti da un estremo all'altro, con regioni che applicano delle multe a chi non dichiara l'ace, che contiene la classe, e l'ipe (indice di prestazione energetica, corrisponde al consumo espresso in kw/h) negli annunci, e altre che non hanno legiferato affatto.
La svolta sostanzialmente è costituita dalle sanzioni , fino a 18mila euro, affidate agli enti locali, regioni e comuni, senza però che sia chiaro quali uffici gestiranno la pratica.
Nella legge n.90 del 3 agosto 2013 sono contenute le modificazioni al decreto legge del 4 giugno 2013, n.63. al comma 3 bis leggiamo:
«3-bis. l'attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti».
I Cambiamenti :
1. nuove costruzioni e ristrutturazioni
per tutti gli immobili nuovi e per quelli che sono stati ristrutturati scatta l'obbligo dell'ape. Nel caso di questi ultimi si mantiene come soglia limite quei lavori che abbiano insistito su oltre il 25% della superficie dell'involucro dell'intero edificio. è il caso dei rifacimenti di pareti esterne, intonaci esterni, tetti o impermeabilizzazioni delle coperture. Rientrano sia i lavori di ristrutturazione straordinaria che ordinaria
2. annunci immobiliari
tutti gli annunci di immobili in vendita e in affitto devono riportare l'indice di prestazione energetica (ipe) e la classe energetica corrispondente, nella consueta scala che va da G (la peggiore) ad A+. in fase di contrattazione l'ape dovrà essere resa nota, mentre andrà poi allegata ai contratti di locazione o agli atti di compravendita
3. quanto vale l'ape
la durata è di 10 anni, sempre che non siano intervenuti nel frattempo lavori di ristrutturazioni che richiedano il rifacimento dell'attestato
4. sanzioni
Le multe per mancata redazione dell'ape nei casi prima indicati (vendita, locazione, ristrutturazione) possono arrivare anche a 18mila euro, da un minimo di 300 euro. ecco le sanzioni possibili:
- per il costruttore o il proprietario di un nuovo edificio, o di un edificio sottoposto a lavori di ristrutturazione, la multa va da 3.000 a 18.000 euro
- per il proprietario che non provvede a dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari in vendita, la sanzione va da 3000 a 18000 euro
- nel caso di locazione, invece, la sanzione amministrativa va da 300 euro a 1800 euro
- in caso di violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici nell’annuncio di offerta di vendita o locazione, il responsabile dell’annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3000 euro
- il professionista che redige l'attestato in modo incorretto, senza cioè rispettare i criteri stabiliti dalla legge, pagherà una multa tra i 700 e i 4200 euro
norma anti furbi
il nuovo certificato di prestazione energetica dovrà contenere anche dei suggerimenti per il miglioramento delle condizioni energetiche dell’immobile. questa piccola diagnosi energetica dovrebbe anche sgomberare le pratiche poco ortodosse che permettono la redazione dei certificati online senza visionare l’immobile
5. decadimento forzoso
gli edifici o le unità immobiliari che non rispettino il calendario dei controlli obbligatori dell'efficienza energetica degli impianti termici vedranno decadere l'attestato il 31 dicembre dell'anno successivo rispetto alla scadenza non rispettata
6. cosa faccio se ho già l'ace
continuerà ad avere validità se rilasciato fino al 5 giugno 2013 fino al suo decadimento naturale, a meno che non si facciano dei lavori di ristrutturazione.
Approfondimenti: visualizza integralmente, le disposizioni urgenti per il recepimento della direttiva 2010/31/ue del parlamento europeo e del consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell'edilizia per la definizione delle procedure d'infrazione avviate dalla commissione europea
sono già scattate le prime multe
diverse agenzie immobiliari segnalano controlli e sui cartelli in cui non compaiono ace (attestato di certificazione energetica) e ipe (indice di prestazione energetica) la multa è stata di circa 1.600 euro, ossia un terzo dei massimi previsti (5.000 euro)
Tra le regioni più a norma troviamo il trentino (64% degli annunci)il veneto (50%), la lombardia (45%) e il piemonte (41%). maggiore indifferenza in basilicata (15%), puglia e sicilia (19%)
mentre il vecchio ace tiene conto solo delle prestazioni per la produzione di riscaldamento e acqua calda sanitaria, l'ape dovrà occuparsi anche di climatizzazione estiva, ventilazione e – per il terziario – di illuminazione
Scarica la legge nazionale sulla certificazione energetica
Regione Sicilia
Attribuzione del Codice Regionale Identificativo Univoco
Linee Guida Certificazione energetica degli edifici
Normativa sull'efficienza energetica nell'edilizia
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